耐震等級3が“売却に強い家”になる理由とは？資産価値・ローン残債に差がつく住宅性能

「耐震等級3」と聞いて、「地震に強い家」「安心・安全な構造」といったイメージを思い浮かべる方は多いでしょう。もちろん、それは事実です。しかし、それだけではありません。この“住宅性能”は、将来の資産価値やローンの残り方にも深く関係しています。この視点は、まだ広く知られていないのが実情です。

たとえば10年後、転勤や家族構成の変化によりマイホームを手放すことになったとします。そのとき、「今の家はいくらで売れるか？」「売却後にローンが残らないか？」といった問題に直面する可能性があります。実はこうした場面で、住宅の“見えない性能”が売却価格に大きな影響を与えます。

この記事では、「耐震等級3」というスペックが、どのように“売却で損をしにくい家”につながるのかを詳しく解説します。資産価値・査定評価・制度の優遇・保険料・残債リスクといった要素を、具体的な数値や制度とともにわかりやすく整理し、購入前に押さえておきたい判断基準として紹介します。

「せっかく家を建てるなら、将来の安心まで考えた選択をしたい」。そう考える方にこそ、知っておいてほしい内容です。

耐震等級3の家は売却時の資産価値下落を防げる

マイホームの購入では、「住み心地」や「立地の便利さ」を重視する方が多い一方で、将来その家を売るときにどう評価されるかという視点は見落とされがちです。

耐震等級3の家は、ただ地震に強いというだけではありません。中古住宅市場で価格が下がりにくく、ローン残債とのバランスもとりやすい住宅でもあります。ここではその理由を、実例や制度を交えて紹介します。

耐震性能の高さが中古住宅価格の維持に直結する

中古住宅市場では、築年数や立地に加えて、「住宅の性能」が価格に大きく影響します。大きな地震がたびたび起こる近年は、耐震性能が重視されることが多いです。

購入を検討する人にとって、「地震に強い家＝安心できる家」であり、耐震等級3を取得している住宅は、“価格が下がりにくい資産”として評価されやすい傾向があります。これは一時的な流行ではなく、制度や査定基準とも連動した、現実的で信頼性のある評価基準です。

耐震等級3の有無で最大400万円の価格差が発生

首都圏の中古住宅市場では、耐震等級3の有無によって数百万円の価格差が出ている事例があります。

築年数	耐震等級3ありの売却価格	なしの売却価格	価格差
10年	約3,800万円	約3,500万円	約300万円
15年	約3,400万円	約3,000万円	約400万円
20年	約3,000万円	約2,600万円	約400万円

※実際の取引事例を基にした概算。立地や住宅の規模により変動あり。

このように、築年数や広さが同じでも「耐震等級3かどうか」で大きく評価が変わるのが実情です。

耐震基準の違いが売却リスクと査定額に影響する

過去の例として、「新耐震（1981年以降）」と「旧耐震」の中古住宅でもはっきりとした価格差が出ています。旧耐震基準の住宅は、ローン審査や保険加入に制限がかかることもあり、買い手がつきにくいという現実があります。

これと同じように、今後「耐震等級3の有無」によって取引のしやすさや価格に差が出る可能性は高いといえます。住宅性能を明確に評価した書類は、“資産価値を裏付ける証明書”として機能するのです。

第三者評価の有無が売却の信頼性と資産価値を左右する

家を買う人の多くは、建築の専門家ではありません。だからこそ、住宅の性能が客観的に証明されているかどうかが大きな判断材料になります。

耐震等級3の評価は、国が定めた基準に基づいて第三者が審査し、発行するものです。正式な評価があることで、購入者や金融機関に対して「信頼できる住宅である」という明確な根拠を示すことができます。

評価書のない等級3相当は売却時に不利となる

注意すべきなのは、「等級3相当」と記された住宅です。これはあくまで“等級3と同程度の仕様”であって、正式な評価書が発行されていないケースが多いのです。

評価書がない場合、売却時に買い手に住宅性能を正しく伝えられず、基本的にはローンの金利優遇や保険料の割引が適用されません。「等級3相当」と「等級3取得済」では、将来的な資産価値に差が出る可能性も高くなります。

性能評価付き住宅は査定時に加点対象となる

不動産会社による査定では、耐震等級が加点の対象になることがあります。とくに「住宅性能評価書付き」の住宅は、査定時にプラス材料として評価されやすい傾向にあります。

全国共通の明確な加点基準があるわけではありませんが、住宅の性能を裏づける情報は「ほかの物件との差別化要素」として大きく働きます。つまり、“売れる住宅”と見なされやすくなるのです。

耐震等級3の住宅はローン残債リスクを軽減できる

家を買うとき、多くの方が気にするのが「ローンを最後まで返済できるかどうか」という不安です。ですが、もうひとつ大切な視点があります。それは、「もし途中で家を売ることになったとき、ローンが残らずに済むかどうか」ということです。

ローンを完済しないまま売却しなければならなくなると、「自己資金での補填」や「売却できずにローンだけが残る」といったリスクが発生します。そこで注目したいのが、資産価値が下がりにくい家＝耐震等級3の住宅です。

ここでは、耐震等級3が“ローン残債リスクを減らす住宅性能”でもあることを、具体的に解説します。

資産価値維持によりローン完済可能性が高まる

住宅ローンの返済期間は20〜35年と長期にわたります。その間には、転勤・介護・家族構成の変化・相続など、住まいを手放さざるを得ない事情が発生することもあります。

家を手放すとき重要になるのが、売却価格がローン残債を上回っているかどうかです。以下の2パターンを比較してみましょう。

項目	資産価値が下がりやすい家	資産価値が維持されやすい家（等級3）
売却価格	2,500万円（築15年）	3,000万円（築15年）
ローン残債	2,800万円	2,800万円
差額（手出し必要額）	▲300万円（自己資金で補填）	＋200万円（手元に残る可能性あり）

このように、同じローンを組んでいても、家の資産価値が高く保たれていれば、売却によってローンを完済しやすくなります。将来、住み替えや転居といった選択が必要になったときも、経済的な負担を最小限に抑えることができます。

明確な性能評価が資産価値の下落幅を抑制する

一般的に、築年数が経過するほど住宅の資産価値は下がっていきますが、耐震等級3のように「明確な性能評価がある住宅」は下落幅が比較的ゆるやかです。

こうした要素が、「安心して購入できる住宅」としての評価を支えるため、売却時にも有利に働くのです。

減税や保険優遇でローン残債対策と家計負担を軽減できる

耐震等級3を取得しておくことで、購入当初から家計の負担を抑えられる制度も利用できます。制度を利用することが、結果的に将来のローン残債とのバランスを改善することにつながります。

住宅ローン減税や地震保険料の割引といった制度を活用することで、日々の支出を抑えながら、将来にわたって資産価値を維持しやすくなります。

耐震等級3の住宅は、「安心して暮らせる家」であると同時に、「家計にやさしく、将来の行動を縛らない家」でもあります。“売却してもローンが残りにくい家”という視点からも、非常に価値の高い住宅です。

制度優遇を受けられる耐震等級3住宅は総支払額を抑制できる

家を建てるときにかかる費用は、建物そのものの性能だけでは決まりません。実は、住宅ローンや地震保険などの制度でどんな優遇を受けられるかによって、最終的な支払い総額に大きな違いが生まれるのです。

耐震等級3の住宅は、国の基準を満たすことで、住宅ローン・地震保険・税制といった複数の制度による優遇を受けられます。ここでは、家計への影響がとくに大きい代表的な制度を紹介します。

耐震等級3はフラット35Sの最大金利優遇対象となる

住宅ローンの固定金利型として人気の「フラット35」では、一定の住宅性能を満たすことで金利が下がる優遇制度（フラット35S）を利用できます。

耐震等級3は、フラット35SのAプランの主な対象条件に含まれており、ローン契約から最初の5年間、金利が年0.5％引き下げられる優遇が適用されます。

以下はフラット35の標準金利に対する優遇内容の比較です。

プラン	金利引下げ幅	優遇期間	主な対象住宅性能
Aプラン	年▲0.5％	当初5年間	耐震等級3・長期優良住宅など高性能住宅
Bプラン	年▲0.25％	当初5年間	一定の省エネ基準を満たす住宅
ZEHプラン	年▲0.75～1.0％	当初5年間	ZEH認定住宅＋長期優良住宅など（条件あり）

※ZHEプランは別途条件あり

3,000万円を借りた場合、Aプランの適用だけでも5年間で最大75万円以上の利息軽減につながるケースがあります。

フラット35Sの各プランは性能条件により優遇幅が異なる

それぞれのプランには、次のような性能条件があります。

Aプラン

耐震等級3や長期優良住宅など、構造や省エネ性能について国の認定を受けた住宅

Bプラン

一定の断熱性能や設備仕様を満たす省エネ基準対応住宅

ZEHプラン

高断熱＋太陽光発電などで、一次エネルギー消費を実質ゼロに抑える住宅（より厳しい条件が必要）

耐震等級3は、Aプランの中でもとくに重視される性能の一つであり、もっとも手厚い金利優遇を受ける前提条件になります。

耐震等級3取得で地震保険料が最大50％割引される

耐震等級3の住宅は、地震保険でも明確なメリットがあります。国の制度により、保険料が最大50％割引になるからです。

たとえば、年間保険料が30,000円の木造住宅の場合、耐震等級3を取得していれば15,000円にまで下がることになります。

耐震性能	割引率	年間保険料の目安
等級1以下	0％	約30,000円
等級2	30％	約21,000円
等級3	50％	約15,000円

※保険料は地域や構造、保険会社により異なります

保険期間は最大5年で、契約更新のたびに割引が適用されます。長期でみると、生涯で10万〜20万円以上の支払い差になる場合があります。

法改正により耐震等級3が住宅性能の標準になる

2025年の建築基準法改正により、木造2階建て以上の住宅では構造計算が事実上必須になります。これまでは一部の高性能住宅でしか行われていなかった構造計算が、すべての住宅に求められるようになるのです。

この動きを受けて、今後は耐震等級3を取得しやすい設計や申請の流れが整っていくと考えられています。

つまり、これからの家づくりでは、耐震等級3を選ぶことが「特別なこと」ではなく「標準的な判断」になる可能性が高いということです。

耐震等級3の住宅は、安心して暮らせるだけでなく、住宅ローン・地震保険・査定評価といった制度を最大限に活用できる“性能の条件”にもなります。将来を見据えるなら、コスト以上のメリットが得られる住宅性能といえるでしょう。

耐震等級3は追加費用以上の資産価値を生む選択肢となる

耐震等級3を取得するには、たしかに一定の費用がかかります。ですが、その追加コストは将来の売却や家計にとってプラスになる場面も多いのです。

ここでは、耐震等級3を取得するための費用相場と、それがどのように「長期的な得」につながるのかを紹介します。

耐震等級3取得には構造計算等で80〜150万円が必要

耐震等級3を取得するには、設計・申請・施工の各段階で専門的な対応や審査が追加されるため、通常よりコストがかかります。以下は一般的な費用の目安です。

項目	費用相場（概算）	内容概要
構造計算費	20〜40万円	建物の構造安全性を証明するための計算業務
性能評価申請費（評価書）	10〜40万円	評価機関への書類作成や審査にかかる費用
耐震施工の強化分	50〜70万円	金物・耐力壁など構造補強にかかる施工費
合計	約80〜150万円	規模や設計内容により変動

このほか、設計事務所や工務店によっては別途手数料が発生する場合もあります。

耐震等級3の取得費用は施工会社や地域により変動する

耐震等級3の取得費用は、依頼先や地域によって差があります。

そのため、「耐震等級3を標準対応しているかどうか」が、費用を抑えるうえでのポイントになります。契約前に、見積りと実績を確認することが重要です。

売却価格や制度優遇で耐震等級3の費用は回収可能

一見すると、80〜150万円という追加費用は大きな負担に感じられます。ただしこれを、将来の売却価格・保険料・ローン利息の削減といった経済効果まで含めて考えると、十分に元が取れる可能性があることがわかります。

具体的には以下のようなリターンが期待できます。

「高いからやめておこう」と判断したくなるかもしれません。ただ、数字で比較すると、耐震等級3の認定を取らないほうが結果的に損をすることも少なくありません。

家づくりで本当に考えるべきなのは、「建てるときにいくらかかるか」ではなく、「住み終えたときに、その家がどれだけ価値を発揮してくれたか」という視点です。そう考えると、耐震等級3は費用対効果に優れた選択肢といえます。

耐震等級3は将来の売却損や残債リスクを防ぐ最適解

これまで見てきた通り、耐震等級3の住宅は「地震に強い」だけではありません。将来の売却に備え、資産価値を守る手段としても大きな役割を果たします。

中古市場で価格が下がりにくく、買い手がつきやすくなる。売却時にローン残債が残りにくくなる。──それは、住宅としての信頼性が資産価値につながっている証拠です。

フラット35Sの金利優遇や地震保険料の割引など、制度面での後押しも受けられるため、初期コスト以上の経済的なメリットが期待できるのも特徴です。

たしかに追加費用は発生しますが、それは単なるコストではなく、「損しにくい家を建てるための先行投資」ととらえるべきです。

「いつか売るかもしれない」「家族の将来は変わるかもしれない」──そうした“もしも”に備える意味でも、耐震等級3という住宅性能を選択肢に入れておく。それは、これから家づくりを始めるうえで後悔のない判断基準になるはずです。