耐震等級3×長期優良で節税最大化｜2025年最新版ガイド

地震が来たとき、今の家で子どもを守れるだろうか――そう感じて、住まいの備えを見直す人が増えています。まず知っておきたいのが耐震等級です。

耐震等級3の住宅は安全性に加え、制度面の恩恵も受けられます。優遇を正しく併用すれば負担を大きく減らせることを、根拠と手順で示します。

住宅ローン控除や登録免許税、固定資産税は省エネや長期優良などの要件が関わります。一方で地震保険は、耐震等級3で割引の対象になります。

本記事は制度別・ケース別に、使える制度、節約可能額の考え方、申請の順序を整理します。やること・期限・提出先を具体的に示します。

読み終えれば、何をすれば得かが明確になり、迷わず行動できます。家計と安全を両立する一歩を、今日から始めましょう。

耐震等級3は保険割引に直結し税は認定・省エネが要件

耐震等級3は安全性が高く、家計面でも効果があります。等級3は保険に直接効き、税制は省エネや認定がカギという構図を押さえましょう。

まず制度の前提を整理し、その後に主な優遇制度と全体像を確認します。本文では手順と注意点も合わせて示します。

耐震等級3は等級1の1.5倍の地震力に耐える構造

耐震等級3は「等級1の1.5倍の地震力」に耐える設計を示します。住宅性能表示制度の評価に基づき、第三者機関の評価書で証明します。

等級の違いは次のとおりです。

等級	概要
等級1	建築基準法相当の耐震性能
等級2	等級1の1.25倍に耐える
等級3	等級1の1.5倍に耐える

等級3という表現は倍率の定義であり、用途や設計条件が異なる施設と同一視はできません。「相当」ではなく評価書の取得が必要な制度が多い点も重要です。

保険割引と税制優遇の対象制度と適用条件の整理

住宅ローン控除

新築は省エネ基準適合などが要件です。等級3は直接の必須条件ではありません。

地震保険料の割引

等級3は最大50％割引の対象です。免震や診断割引とは重複できません。

登録免許税の軽減

建物保存0.15％、移転0.3％、抵当権0.1％などに軽減されます。

不動産取得税の控除

新築は課税標準から1,200万円控除。認定長期優良住宅は上乗せがあります。

固定資産税の減額措置

新築は原則3年1/2、認定長期優良住宅は5年（共同住宅は7年）1/2です。

2025年版の税制優遇制度と申請タイミングの一覧

制度名	控除・軽減内容	主な適用条件	申請タイミング
住宅ローン控除	年0.7％・最長13年	新築は省エネ適合等の証明	入居後に申告
地震保険料割引	最大50％割引	等級3の評価書等を提出	契約時
登録免許税軽減	保存0.15％等に軽減	住宅用家屋証明等を取得	登記時
不動産取得税控除	新築1,200万円控除	県の手続に従い申告	取得後速やかに
固定資産税減額	3年（認定は5〜7年）1/2	新築要件・認定の有無	入居後に申告

節税額は前提条件により10万円単位で変動する

次の前提で差の出方を例示します。新築戸建、借入4,000万円、建物評価2,000万円、地震保険年2万円、固定資産税年12万円とします。

項目	前提	影響差の例
住宅ローン控除	省エネ適合の有無	初年度28万円の有無
登録免許税	保存2,000万・抵当4,000万	合計約17万円軽減
地震保険	等級3の割引適用	年1万円×10年＝10万円
固定資産税	新築1/2・認定加算	年6万円×3〜5年

上記は前提に依存しますが、制度を整えると年単位で10万円超、総額で100万円超の差になります。詳細な算定は後続セクションで手順に沿って行います。

節税には制度別の条件・金額・書類の把握が必須

耐震等級3は多くの優遇に関わりますが、等級3は保険割引に直結し税は省エネや認定が要件です。

主要制度ごとに金額・条件・書類・時期を整理し、失敗しない準備の順序を示します。

住宅ローン控除は年0.7％・最長13年で上限は区分別に適用

住宅ローン控除は年0.7％を最長13年間控除します。新築は省エネ適合や認定の有無が要件で、等級3は直接の必須条件ではありません。

差は「借入限度額」と「認定の有無」で生じます。長期優良などの認定区分は上限が高く、控除総額で差が開きます。

区分	控除率・期間	借入限度額上限	主な要件
認定住宅	年0.7％・13年	5,000万円	長期優良等の認定
ZEH水準	年0.7％・13年	4,500万円	ZEH水準適合
省エネ基準	年0.7％・13年	4,000万円	省エネ基準適合

住宅ローン控除の申請には区分別の証明書提出が必要

新築の省エネ証明

住宅省エネルギー性能証明書や建設住宅性能評価書で、省エネ適合を証明します。

中古・改修の耐震証明

耐震基準適合証明書や既存住宅売買瑕疵保険の付保証明で、適合や改修を証明します。

証明は取得日に向け必要な調査・審査を完了しておきます。提出書類は区分に応じて選び、控除要件に合致させます。

登録免許税と不動産取得税は登記と申告で軽減可能

登録免許税の軽減は等級3が条件ではありません。住宅用家屋の登記で軽減率が適用され、期限内の手続が必要です。

不動産取得税は新築で1,200万円控除、認定長期優良住宅は上乗せがあります。申告期限は都道府県で異なります。

項目	主要内容	申請・注意
登録免許税	保存0.15％・移転0.3％・抵当0.1％	期限は2027/3/31まで
不動産取得税	新築1,200万円控除	認定は1,300万円に上乗せ

固定資産税は新築で3年・長期優良住宅で5〜7年1/2減額

新築は原則3年1/2、認定長期優良住宅は5年（共同住宅は7年）1/2です。要件や申告様式は自治体で確認します。

耐震改修は翌年度分が1/2に減額されます。通行障害既存不適格は2年度分1/2の特例があります。

住宅種別	減額期間	減額割合	主な要件
新築（一般）	3年	1/2	120㎡を上限
長期優良住宅	5〜7年	1/2	区分で年数差
耐震改修後	翌年度1年	1/2	工事完了の申告
既存不適格	2年度	1/2	通行障害該当

地震保険は等級3で最大50％割引され免震とは重複不可

耐震等級3は保険料が最大50％割引です。免震50％、等級2は30％、等級1は10％で、耐震・免震割引は重複適用不可です。

割引適用には契約時の証明書提出が必要です。評価書や認定通知など、保険会社が指定する証憑を準備します。

区分	割引率	必要書類例
免震	50％	免震の証明資料
等級3	50％	性能評価書 等
等級2	30％	性能評価書 等
等級1	10％	性能評価書 等

住宅取得資金の非課税枠は区分別に1,000万円と500万円

住宅取得等資金の非課税枠は、省エネ等住宅が1,000万円、その他は500万円です。所定の証明で適合区分を証します。

耐震は省エネ等住宅の要件の一つです。適切な証明を揃えれば非課税枠を最大化できます。

利用可能な制度は条件ごとに異なるため事前整理が必要

耐震等級3の住宅が対象となる制度は多岐にわたりますが、適用には「要件に合うか」「証明書は揃えられるか」を確認しておくことが欠かせません。

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節税制度は新築・中古・改修で要件と書類が明確に異なる

同じ耐震等級3でも、新築・中古・改修で要件は変わります。制度は「時期」と「証明」で可否が決まるため、準備の順序を先に固めましょう。

節税の起点は証拠書類の整備です。取得前後の締切と窓口を確認し、失敗を回避します。

新築は設計段階で省エネ証明と制度要件の準備が必要

新築は設計段階から要件を満たせます。等級3は保険で有利、税は省エネ・認定がカギです。設計と審査を並行し、入居後の申告に備えます。

設計前に確認すること

設計性能評価の取得計画と省エネ適合の証明方法を決めます。長期優良の認定可否とフラット35Sの事前確認も同時に進めます。

証明書類の準備

設計住宅性能評価は設計段階、建築確認済証は着工前に取得します。入居後の住宅ローン控除用に省エネ証明の写しを用意します。

フェーズ	主な書類	主な制度
設計・契約	設計性能評価の計画書	フラット35S事前確認
着工前	建築確認済証	要件最終確認
登記時	住宅用家屋証明	登録免許税軽減
取得後	取得申告書類	不動産取得税控除
入居後〜申告	省エネ証明・登記簿	住宅ローン控除

設計段階から整えると、合算で大きな差になります。前提は後続の試算で明示します。

中古住宅の控除には取得日前2年以内の耐震証明が必須

中古は築年数より耐震性の証明が最重要です。取得日前2年以内のいずれかの書類で適合を示し、控除の可否を確定します。

判断の軸

耐震基準適合証明、建設住宅性能評価、既存住宅売買瑕疵保険の付保証明のいずれかを取得します。

取得前の動き

売主・仲介と証明の段取りを決め、引渡しまでに発行時期と原本の授受を調整します。

よくある落とし穴

証明の種類違いで要件外になる例があります。対象日や評価範囲を契約前に確認します。

使用書類	主な適用制度	注意点
耐震適合証明	住宅ローン控除	取得日前2年以内
性能評価書	住宅ローン控除	構造の評価範囲
瑕疵保険証明	住宅ローン控除	付保証明の原本

証明が無いと適用は難しくなります。取得前の確認が成否を分けます。

耐震改修は現行基準適合かつ50万円超工事で減税対象

改修は旧耐震から現行適合へ引き上げ、工事費50万円超で固定資産税の減額対象になります。工事完了後3か月以内に申告します。

減額の要件

現行基準への耐震改修を行い、検査結果で適合を確認します。翌年度分の家屋税が1/2に減ります。

補助金の探し方

県・市の耐震支援ページを確認し、診断と工事の補助枠、受付時期、対象区域を照合します。

富山県の例

設計費は上限20万円で2/3、工事費は上限120万円で4/5、合計最大140万円まで支援があります。

支援内容	条件	申請時期・備考
固定資産税減額	現行適合・50万円超	翌年度分を減額
県・市補助金	診断＋改修の実施	受付枠と区域に注意
国事業	公募ごとに異なる	併用可否を確認

改修計画は診断→設計→工事→申告の順で進めます。書類と締切を押さえれば、費用回収の精度が上がります。

住宅タイプ別に証明と要件を整理すれば最適な節税戦略が明確になる

新築・中古・リフォーム、どのタイプでも使える制度は異なります。ですが共通して言えるのは、証明書の取得や申請のタイミングが節税成否を分けるということです。

タウンライフ家づくりでは、希望条件に合わせた「家づくり計画書（無料）」を受け取れます。間取り・資金計画・土地提案が一括で届くため、どの制度が自分に有効か、事前に把握できます。

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耐震等級3と長期優良住宅は異なる制度で別申請が必要

「耐震等級3」と「長期優良住宅」は重なる点がありますが、制度の位置付けは異なります。誤解は申請ミスに直結するため早めに整理しておきましょう。

ここでは両制度の線引きと、併用時に得られる優遇の広がりを実務目線でまとめます。

長期優良住宅は複数要件を満たし着工前に認定申請が必要

耐震等級3は構造安全性の等級です。長期優良住宅は構造・省エネ・維持管理・面積・居住環境・維持保全計画・防災配慮などの複合基準を満たし、所管庁の認定を受けます。

両者は目的も手続も異なります。長期優良は着工前申請が必須で、設計段階から認定計画を整える必要があります。

項目	耐震等級3	長期優良住宅
指標	構造安全の等級	複合基準の認定
主な要件	等級1の1.5倍に耐える	構造・省エネ等を満たす
証明	性能評価書	行政庁の認定通知
申請時期	任意取得	着工前に申請

長期優良住宅は3種の税制優遇が拡大適用される

長期優良の認定により、税優遇の範囲と年数が広がります。等級3だけでは届かない枠も使えます。

登録免許税は登記の種類で税率が変わります。所有権保存は0.15％から0.1％へ、移転は0.3％から0.2％または0.1％へ軽減されます。

不動産取得税は新築で一般1,200万円控除、長期優良は1,300万円控除です。手続と期限は都道府県で異なります。

固定資産税は新築で一般3年1/2、長期優良は5年1/2です。共同住宅などは7年1/2が適用されます。

贈与税の非課税枠は「省エネ等住宅」1,000万円、その他500万円です。耐震を含む基準を満たし証明を添付します。

耐震等級3と長期優良住宅の併用で保険と節税効果を最大化

等級3の性能評価と長期優良の認定を併用すると、保険と税の両面で効果が広がります。前提を整えるほど差は拡大します。

地震保険は等級3で最大50％割引です。長期優良の有無に関わらず、割引は耐震等級や免震のいずれか1種のみが適用されます。

住宅ローン控除は年0.7％・最長13年です。上限は区分別の借入限度額で決まり、認定住宅は上限5,000万円、ZEH4,500万円、省エネ4,000万円が目安です。

制度	等級3のみ	長期優良あり
住宅ローン控除	区分で上限変動	認定枠で上限拡大
登録免許税	一般の軽減適用	さらに低い税率
不動産取得税	1,200万円控除	1,300万円控除
固定資産税	3年1/2	5年1/2
地震保険	最大50％割引	同左（重複不可）

併用を狙う場合は、設計時に耐震等級と省エネ仕様、維持保全計画を同時に設計に織り込みます。要件・証明・時期を一体で管理することが成功のカギです。

申節税制度は申請時期と書類要件を制度別に厳守する必要がある

税制優遇は申請タイミングを逃すと適用されません。時期・証明・期限を外すと適用外になるため、設計から逆算して準備します。

ここでは制度ごとに申請時期と必要書類を一覧化し、窓口と締切も明記します。失敗例と対策も添えて、実務で迷わない形に整えます。

節税には着工前から入居後までの申請順序管理が必須

制度の多くは「手続きの順序」を守らないと無効になります。次表で要点を確認し、前倒しで段取りを固めましょう。

制度名	申請・取得タイミング	重要な備考
長期優良住宅の認定	着工前	認定通知を登記・税手続に活用
住宅ローン控除（新築）	入居翌年の申告	省エネ等の証明を添付
住宅ローン控除（中古）	入居翌年の申告	取得日前2年以内の耐震等証明
登録免許税軽減	登記時	保存0.15→0.1等／期限2027/3/31
不動産取得税控除	取得後速やかに	期限は都道府県の定め
固定資産税減額（新築）	入居後に申告	期限・様式は市区町村の定め
固定資産税減額（耐震改修）	工事完了から3か月以内	翌年度分が1/2に減額
地震保険割引	契約時	割引は1種のみ／証明書提出
贈与税非課税特例	贈与年の翌年申告	枠1,000万/500万・証明書要

多くの制度は「着工前」や「契約前」の判断が勝負です。設計段階で必要書類まで逆算しておきます。

節税書類は用途別に取得先と種類を明確化する必要がある

書類の取り忘れは致命傷です。用途と入手先を固定化し、案件ごとにチェックします。

書類名	対象制度	入手先
建築確認済証	新築関連手続全般	設計者・指定確認検査機関
住宅省エネ性能証明／建設住宅性能評価	住宅ローン控除（新築）	登録住宅性能評価機関
耐震基準適合証明／既存瑕疵保険付保証明	住宅ローン控除（中古）	指定評価機関等
住宅性能評価書（構造等）	地震保険割引の証明	登録住宅性能評価機関
長期優良住宅 認定通知	登録免許税・固定資産税等	所管行政庁
登記事項証明書	各種申告・控除	法務局
住民票	住宅ローン控除等	市区町村
贈与契約書	住宅取得資金の非課税	当事者作成（必要に応じ税理士）

証明書の一部は発行に時間を要するため、設計段階から取得スケジュールを組み込みます。

時期・証明・期限を三点一体で管理すれば適用漏れを防止できる

新築の省エネ証明を取り違える

住宅ローン控除は省エネ適合の証明が必要です。評価書や省エネ証明を用意し、BELS等の非対象書類を混在させないようにします。

中古の耐震証明が取得時期要件を満たさない

取得日前2年以内の調査に基づく耐震証明・性能評価・瑕疵保険のいずれかで証明します。契約前に発行時期を確定します。

不動産取得税の申告期限を全国一律と思い込む

期限は都道府県ごとに異なります。取得直後に所管窓口の期限と必要書類を確認し、申告の段取りを先に決めます。

固定資産税の減額申告を失念する

新築の期限は市区町村の定め、耐震改修は工事完了から3か月以内が原則です。工期表に申告期限を埋め込みます。

初年度の確定申告を逃して控除を諦める

還付申告は5年以内に可能です。ただし住民税の控除は納税通知前の申告が必要なため、早期の再申告で挽回します。

地震保険の割引を重複申請する

免震50％・等級3=50％・等級2=30％・等級1=10％のいずれか1種のみ適用です。契約時に適切な証憑を提出します。

申請は「要件・証明・期限」の三点管理です。早めの工程化で、安心と家計の両立を実現しましょう。

自治体の補助と減税は事前申請で活用すべき

国の制度に加え、自治体は耐震改修や新築支援を独自に用意します。設計前に地域制度を確認すれば負担を大きく減らせます。

地震リスクの高い地域や中心市街地では、手厚い減税や高率補助が設定されることがあります。要件と期限を必ず確認しましょう。

ここでは富山県内の代表例を示し、他地域での探し方を実務手順で整理します。

富山市・氷見市・射水市の補助金と減税の条件と上限

富山市｜木造住宅耐震改修支援事業

工事費は4/5（上限120万円）、対象地区の全体改修は上限150万円。計画策定は2/3（上限20万円）。交付決定前の着手不可。

富山市｜固定資産税の減額（耐震改修）

翌年度1/2減額、認定長期優良は2/3。工事費は一戸50万円超が目安。工事完了から3か月以内に申告。

氷見市｜耐震診断・改修補助

改修は4/5（上限120万円）、条件により最大140万円。計画策定2/3（上限20万円）。交付決定前の契約・着手不可。

射水市｜耐震改修＋固定資産税減額

工事完了後の申告で翌年度1/2を減額。提出期限や必要書類を事前確認。

自治体名	主な支援	概要（上限・条件の要点）
富山市	改修補助	工事4/5上限120万、地区指定で150万
富山市	固定資産税減額	翌年度1/2、認定は2/3、50万円超
氷見市	改修補助	工事4/5上限120万、条件で140万
射水市	固定資産税減額	工事後申告で翌年度1/2

補助は原則「事前申請・交付決定前着手不可」です。工程表に申請日程と交付決定日を必ず組み込みます。

なお全国には、耐震建替えで新築後3年度分の家屋税等を全額免除する都市、若年・子育て世帯の新築で家屋分が実質全額免除となる町もあります。適用要件を自治体告示で確認しましょう。

自治体支援制度は担当部署と提出期限を事前に確認

市役所・町役場に直接問い合わせる

住宅課・建築指導課・税務課の担当を明確化し、窓口と提出様式、受付期間を確認します。

自治体公式サイトで横断検索する

検索窓で制度名と「申請期限」「対象区域」を併記し、最新年度の要綱・様式を取得します。

住宅会社・設計事務所に実務を相談する

交付決定前の着手禁止や写真提出要件など、現場運用の注意点を共有して工程に落とし込みます。

耐震改修補助・固定資産税減額・条件の確認項目

自治体HPで使う検索キーワード一覧

地域の制度は家計直結の切り札です。国の制度と併用し、要件・証明・期限を一体管理して取りこぼしを無くしましょう。

フラット35Sと住宅ローン控除の併用で当初負担を軽減可能

耐震等級3は【フラット35】Sの要件を満たしやすく、金利優遇の入口になります。税優遇は省エネや認定の充足がカギで、両輪で設計すると効果が高まります。

ここでは【フラット35】Sの最新枠と、住宅ローン控除の併用ポイントを具体化します。工程と書類を先に整え、取りこぼしを防ぎます。

フラット35S金利Aは当初5年間▲0.50％の金利優遇を適用

【フラット35】Sは技術基準の「いずれか」を満たすと適用されます。耐震等級3はS（金利A）の要件で、免震も同区分に含まれます。

当初5年の引下げ幅は制度で固定です。ZEHは0.75%、金利Aは0.50%、金利Bは0.25%が定義されています。

メニュー	当初期間	引下げ幅	主な要件
S（ZEH）	5年	▲0.75%	ZEH水準に適合
S（金利A）	5年	▲0.50%	耐震等級3 または免震
S（金利B）	5年	▲0.25%	省エネ等の一部基準

適用時は所定の物件検査に合格し、適合証明書を取得します。住宅性能評価書は任意資料で、必須ではありません。

地域連携型など別メニューと組み合わせると、当初5年で合計▲1.0%に届く構成も現実的です。併用可否は設計初期に確認します。

フラット35Sの有無で当初5年の利息差は最大191万円超

住宅ローン控除は年0.7%を最長13年です。新築は省エネ基準適合などの証明が必要で、耐震等級3そのものは必須ではありません。

以下は控除条件を同一にそろえ、Sの有無だけで当初5年の利息差を比較した例です。前提を明記し、差分を可視化します。

比較項目	ケースA：Sなし	ケースB：S（金利A）＋控除	ケースC：S（ZEH）＋地域連携＋控除
借入金額・期間・方式	4,000万円・35年・元利均等	同左	同左
基準金利（当初5年）	1.80%	1.30%	0.80%
月返済額（初回）	128,437円	118,593円	108,928円
5年利息合計	341.3万円	245.3万円	150.1万円
A比の差	—	96.0万円	191.2万円

前提は固定金利、月次計算、端数は四捨五入です。当初5年で約96.0万円、併用最大で約191.2万円の差となります。

控除は年末残高×0.7%で計算します。区分上限は認定住宅5,000万円、ZEH4,500万円、省エネ4,000万円で、Sの有無とは独立です。

Sで当初返済を下げ、控除で税負担を減らす構成が最適解です。要件、証明、時期を一体で管理し、家計効果を最大化しましょう。

耐震等級3で地震保険と税優遇の両立が可能になる

耐震等級3の住宅は、家族を守る安全性に加え、制度設計次第で家計負担も小さくできます。税と保険で役割が異なる点を押さえることが第一歩です。

税優遇は省エネ基準や認定の充足がカギで、耐震等級3は地震保険割引に直結します。時期・書類・証明条件を工程に落とし込むことが重要です。

手続の順序や期限を誤ると、本来の控除を逃します。期限厳格の特例もあるため、前倒し準備でリスクを潰しましょう。

以下の要点を押さえれば、節税と安心を同時に実現できます。

申請は着工前・契約前から始まる

長期優良は着工前申請、住宅ローン控除は入居翌年の申告です。必要な省エネ証明は設計段階から準備します。

必要書類は制度で異なる

新築は省エネ証明や住宅性能評価、確認済証が中心です。中古は取得日前2年以内の耐震証明・性能評価・瑕疵保険のいずれかで証明します。

自治体制度も活用する

耐震改修の固定資産税減額や高率補助、建替えで全額免除の例もあります。事前申請と期限、対象区域を必ず確認します。

制度を知り、整え、使いこなす順で動けば、損をしない。耐震等級3の家で、安心と節約を両立させましょう。

制度の全体像が整理できた今こそ、タウンライフ家づくりの「無料オリジナル計画書」で、あなたに合った節税と安心のプランを具体化してみてください。

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